Analyse de mes statistiques immobilières (janvier 2012)

Je réalise un reporting depuis juillet 2011 sur les biens mis en vente et mis en location dans 14 grandes villes de France. Ces statistiques s’adressent aux investisseurs puisque je sélectionne uniquement les appartements entre 30 et 60 m².

Lien vers mon graphique complet

J’utilise ce graphique à titre personnel pour mes investissements immobiliers locatifs (un indice sur ma nouvelle présentation prévue pour le 1^er février ;- )) Ces graphiques permettent d’avoir l’évolution globale des prix et les volumes disponibles, ils deviennent un outil complémentaire pour vous positionner sur le marché de l’immobilier locatif.

2011 / début 2012 a été marquée par une grande réforme fiscale sur les plus-values immobilières. L’exonération en cas de vente est passée de 15 à 30 ans. Nombre de professionnels pensaient que cela allait avoir une répercussion à la hausse sur le prix mais nous avons rien constaté de tel (voir graphique "valeur" dans le lien ci-dessus).

Une chose est sûre, les investisseurs disposeront de moins d’argent pour racheter ensuite ou feront moins d’achat ce qui rendra le marché moins dynamique (moins dynamique du côté des ventes, car ils ne voudront pas payer d’impôts : principe de 80% des français que je n’ai jamais compris… puisque l’on paie des impôts sur des bénéfices et non sur le capital misé…)

Exemple : moins d’argent pour le revendeur
Un investisseur qui aurait acheté un bien à 100 000 euros en 1997 et qui souhaiterait le revendre en 2012 à 200 000 euros, il aurait alors pu empocher 100 000 euros de plus-values puisqu’il l’aurait détenu plus de 15 ans. Avec la nouvelle réforme fiscale il devra s’acquitter de l'impôts sur la plus-values : 20 150 euros.

En 2011 l’investisseur aurait disposé de 200 000 euros
En 2012 il ne dispose plus que de 179 850 euros

Dans cette première analyse je suis assez surpris par le faible nombre de petites surfaces mis en vente. Sur les 14 grandes villes, on dénombre en tout et pour tout 151 logements affichés à moins de 50 000 euros (soit le prix d’un studio de 20 m²) sur 14 495 annonces au total. Les biens à moins de 50 000 euros représentent 1,04% du marché, et on nous parle de pénurie ?!

Les notaires parlent de baisse à Paris, et oui après 18% de hausse en 2010 et 20% en 2011 les prix ne peuvent guère monter plus haut. En revanche, en province les petites surfaces jouent "valeur refuge". Se positionner sur ce type de placement permet de constater que le risque pris reste faible (peu de mise en vente = peu d’offre pour bien plus d’acheteurs).

Je vous laisse découvrir chaque quinzaine les nouvelles statistiques immobilières qui permettront d’ici quelques temps (6 mois / 1 an) de faire des comparaisons avec l’évolution des prix publiés par les notaires et les magazines spécialisés.

A titre personnel j’utilise cet outil qui me permet de savoir si nous sommes dans une période où le stock de bien en vente augmente ou non, et permettra à terme de comparer les crises pour connaitre les points d’entrées.