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16
Février
2012

Immobilier : Vente aux enchères (par un notaire)

Categories: Immobilier, S'enrichir

Immobilier : Vente aux enchères (par un notaire)

Mardi 14 février 2012 à Paris, j’ai pu assister à une vente aux enchères puisqu’un un des biens m’intéressé (un studio à Tours). Voici des infos sur le fonctionnement de ce type de vente, la composition des acheteurs en pleine bulle immobilière à Paris, et pourquoi ce type d’achat peut offrir des opportunités. En bonus j’ai mis la vidéo d’une vente d’un studio de 20 m² à Paris qui est parti pour la modique somme de …. 300 000 euros (soit 15 000 le mètre carré) !


Qu’est-ce qu’une vente aux enchères (par notaire)?
Lorsqu’une succession se passe mal (différent sur le prix de vente entre les héritiers), lorsqu’un contribuable doit de l’argent à l’Etat (non-paiement de ses impôts), ou à la banque : une vente aux enchères est organisée pour récupérer les sommes dues. La mise à prix est faible (environ 50% de la valeur du bien) puisque le but est d’attirer du monde, de créer une frénésie d’acheteur pour que le bien immobilier se vende.


Comment peut-on enchérir ?

Les annonces sont disponibles sur le site (http://www.encheres-paris.com/pns/fr/) il n’y a pas de coût pour pouvoir porter une enchère (à la différence des adjudications au tribunal de grande instance où il faut s’acquitter des frais que le notaire prend pour porter les enchères), il faut simplement présenter sa carte d’identité, et déposer un chèque de consignation à la réception (correspondant à 20 /30% de la mise à prix).


Comment se déroule une enchère ?
Le notaire présente brièvement le bien en donnant des informations sur la surface, l’adresse, annonce la mise à prix, et attend que les acheteurs se manifestent. Il existe de type de vente (au chronomètre ou à la bougie). Pour cette première expérience ce fut une vente à la bougie, le clerc de notaire allume 3 bougies et passé un certain temps il annonce qu’il en éteint une.. puis deux.. puis trois.. Après que la dernière bougie soit éteinte il n’est plus possible d’enchérir. En revanche un acheteur peut surenchérir (avec minimum de 10%) sur le bien pendant 10 jours.

L’acheteur dispose de 45 jours pour régulariser son achat.


Fonctionnement des acheteurs sur le marché des enchères
Entre 2010 et 2012 l’immobilier à Paris a bondi de près de 40%, les riches acheteurs (ceux détenant 2/3 millions d’euros de patrimoine au minimum) voulaient sécuriser et continuent à sécuriser leurs avoirs en plaçant leurs liquidités dans la pierre et en achetant des biens à Paris. Combiné à la pensée qu’acheter aux enchères revient obligatoirement à faire une bonne affaire et vous avez la bonne combinaison pour ne jamais trouver chaussure à vos pieds.

Christian, un visiteur de mon blog (d’ailleurs j’ai passé un bon moment, on a pu discuter immobilier et il a pu me donner des ficelles  ;- )), m’a accompagné puisqu’il a pu acheter des biens immobiliers pendant la crise immobilière à Paris dans les années 90. Il y avait moins de monde à l’époque car les financements étaient difficiles à trouver, mais les rendements étaient à 20%...


Ma première expérience avec un studio
Il y a deux semaines, fin janvier j’ai pu visiter un studio : 15 m², mise à prix 20 000 euros (consignation 5 000 euros). Il fallait compter, pour cette petite somme, 6 200 euros de frais de notaire et avocat, et ajouter 4 à 5 000 euros de travaux votés dans la copropriété en plus d’une rénovation nécessaire dans l’appartement (notamment l’électricité).

Le loyer était de 250 euros par mois mais le locataire avait déposé un congé pour le libérer à la fin du mois (le nouveau loyer aurait pu alors était porté à 300/320 euros), soit un rendement de 12,3% après frais et travaux sur la copropriété. Mon prix d’achat était celui de la mise à prix, au-dessus il n’y avait pas d’intérêt à porter une enchère car le rendement serait devenu trop faible. Au final le studio a terminé au prix de 31 000 euros (à cela il faut y ajouter les frais de notaire et les travaux) soit un prix qui donne un rendement de 9%. Intéressant mais un des acheteurs parlait avec… le locataire.., les travaux de copropriété n’étaient pas tous établi, il y avait une fuite dans le toit du studio, et un bar au pied du studio.

Dommage, l'achat de mon 7ème bien immobilier attendra encore un peu ;- ))


Vidéo de la vente aux enchères
 

Studio de 20m² : il a été vendu 50% plus cher que les statistiques des notaires de 2011 ! Une folie !

Le rendement pour ce bien est de …. 2,4% brut !

Prêts pour acheter aux enchères ? ;- ))

Commentaires (12)

  • Pyvan
    17 Février 2012 à 09:14 |

    Salut,
    J'en profite pour poster mon premier commentaire sur ce blog que je trouve très intéressant.

    J'ai un temps été intéressé par ce système de ventes aux enchères. Mais je me suis vite rendu compte que le public intéressé était majoritairement des professionnels ou des experts. Aussi les visites que j'avais pu effectuer m'avaient fait énormément douter. Il s'agissait de biens avec beaucoup de travaux à prévoir.

    • Retaill & Co.
      Retaill & Co.
      17 Février 2012 à 12:48 |

      Merci pour ton commentaire et bienvenue Pyvan,

      Oui les professionnels achètent parcequ'ils ont une approche rapport prix / loyer. Il peut y avoir des travaux, mais dans le cas où il n'y en a pas alors le prix de vente sera plus élevé. Perso, je cherche désormais des biens à rénover parcequ'il y a moins de concurrence.

      Quel était l'objectif dans l'immobilier? locatif? ou pour se loger?

  • Pyvan
    20 Février 2012 à 12:57 |

    Mon objectif était dans un premier temps l'investissement locatif. Mais j'ai décidé de reporter ce projet de quelques mois.

    • Retaill & Co.
      Retaill & Co.
      21 Février 2012 à 13:06 |

      Lorsque tu auras besoin d'info n'hésite pas

  • Julien
    20 Février 2012 à 17:50 |

    Très intéressant comme article. Je pense que cela peut être intéressant pour mon cas !

  • Al
    Al
    21 Février 2012 à 01:17 |

    salut Alexandre,

    Je découvre ton blog. L'an passé je me suis préparé une feuille avec des objectifs à court, moyen et long terme.

    J'avais marqué sur celle-ci : Fin Mars : Investir.

    Actuellement, un peu pris à court à cause de mon blog, je commence à m'y mettre.

    Il faudrait qu'on discute un peu, je te dis à très bientôt.

    Al

    • Retaill & Co.
      Retaill & Co.
      21 Février 2012 à 13:17 |

      Salut Alex,
      Avec plaisir, comme je te disais sur le site de "pourquoi-entreprendre" ;- ))

      Tu souhaites investir sur quel(s) support(s) (immobilier, bourse, autres)?
      J'ai vu que tu avais bien préparé la mise en place de ton blog, tu as quel(s) objectif(s) sur celui-ci?

  • Fayez
    21 Février 2012 à 12:33 |

    Merci, tu me montres la voie pour un de mes objectifs à moyen terme.
    Fayez.

    • Retaill & Co.
      Retaill & Co.
      21 Février 2012 à 13:49 |

      Si je peux t'aider n'hésite pas ;- ))

  • Cédric GENIN
    21 Mars 2012 à 11:17 |

    Bonjour Alexandre,

    Je découvre ton blog aujourd'hui même. Article très intéressant ! Je pense que ces ventes aux enchères peuvent être une superbe opportunité, mais comme tu le soulignes difficile à maîtriser face aux professionnels et aux grands investisseurs bien "accompagnés".

    Je suis convaincu, moi aussi, qu'il faut privilégier les logements où il y a à faire ou faire faire des travaux de rénovation. Les expériences réussies sur le sujet sont très nombreuses, mais si rien n'est 100% facile.

    L'expérience montre également qu'un investissement avec pour objectif de faire de la location saisonnière permet d'augmenter très significativement les taux de rentabilité habituels. Bien entendu, le choix du bien et sa localisation sont importants pour la réussite de l'opération, mais pas uniquement : toute la démarche "commerciale / marketing" à mettre en place pour trouver facilement ses locataires va faire la différence (ce qui est moins le cas avec de la location mensuelle classique).

    • Retaill & Co.
      Retaill & Co.
      21 Mars 2012 à 13:31 |

      Bienvenue sur mon blog alors Cédric !

      Je cible désormais que les biens avec travaux, il y a moins de concurrence et les biens n'ont pas besoin de grosse négociation pour être à un prix très accessible. Le dernier que j'ai vu était à 50 000 euros pour 30 m² dans le quartier chic de Tours, ça s’est vendu en 1 semaine, le marché est autour de 2500/2800 euros le m² carré).

      J'ai pris ton guide du coup pour la location saisonnière, je teste ça depuis 1 an avec une annonce fantôme déposait sur leboncoin. J'ai encore reçu 2 demandes cette semaine pour des durées de 15 jours (loyer 150 euros la semaine alors que je le louais pour 244 euros à mon ancienne locataire).

  • Jean
    Jean
    31 Aout 2012 à 01:28 |

    Hallucinante cette vidéo . 300 000€ pour 20m2 , je me demande s'il ne fais pas partie du top 1% des biens les plus chers payés cette année là. Pourquoi pas 500 k€ ou 1 000 k€ ! Quand les acheteurs perdent la tête ... Sur quelle valorisation à bien pu se baser l'acheteur ? À moins qu'il ne découvre du pétrole sous l 'appart ce bien lui restera comme un couteau au travers de la gorge !



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